7 ศัพท์สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มือใหม่กู้บ้านควรรู้

“ถ้ามีบ้านของตัวเอง ก็อยากมีพื้นที่เล็กๆ ไว้ปลูกผักกินเอง ปลูกต้นไม้ ดอกไม้สวยๆ”
“กำลังเก็บเงินซื้อคอนโดค่ะ จะได้มีสินทรัพย์ของตัวเอง”
“อยากมีบ้านเป็นของตัวเองครับ เผื่อรับพ่อแม่มาอยู่ด้วย”......ฯลฯ

สารพัดเหตุผลคนอยากมีบ้าน แต่อยากมีแล้วอยู่เฉยก็คงเป็นได้แค่ความฝัน มาเริ่มต้นศึกษาข้อมูลเรื่องการซื้อบ้านไว้ก่อนรับรองไม่เสียหลาย โดยเฉพาะการกู้เงินแบงก์ หรือกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย รีไฟแนนซ์บ้าน หรือเพราะนี่เป็นประตูบานแรกที่ต้องผ่านไปให้ได้ หากคุณยังไม่พร้อมซื้อบ้านด้วยเงินสด!!!

ยาก ง่าย แค่ไหน อะไร ยังไงกัน เอาเป็นว่าสำหรับใครที่คิดจะเข้าวงการกู้บ้านกับธนาคาร มาลองทำความรู้จักกับ 7 ศัพท์พื้นฐานกู้บ้านที่มือใหม่ควรรู้ เพื่อว่าไปหาอ่านข้อมูลที่ไหนจะได้ไม่งง
 

1.Home Loans (เงินกู้บ้าน) หมายถึง จำนวนเงินก้อนที่สถาบันการเงิน เช่น ธนาคารปล่อยกู้ให้กับเราไปใช้ซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น บ้านใหม่ บ้านมือสอง คอนโดมิเนียม หรือปลูกสร้างบ้าน โดยทั่วไปธนาคารจะอนุมัติวงเงินกู้ 70-90% ของราคาประเมินบ้านหรือทรัพย์สินนั้นๆ ซึ่งผู้กู้ต้องจ่ายดอกเบี้ยและเข้าทำสัญญากู้กับธนาคาร ซึ่งมีกำหนดระยะเวลาการผ่อนชำระหนี้ที่แน่นอน และผ่อนชำระเป็นงวด 

เมื่อกลายเป็นลูกหนี้แล้ว สิ่งสำคัญไม่แพ้เงินกู้ ก็คือ ‘ดอกเบี้ย’ เพราะของฟรีไม่มีในโลก ได้กู้เงินมาแล้วก็ต้องถูกคิดดอกเบี้ย ซึ่งจะปลดหนี้ให้เป็นไทได้เร็วแค่ไหน ก็อยู่ที่ ‘ดอกเบี้ย’ นี่ละ  

การคิดดอกเบี้ยเงินกู้บ้านจะเป็นแบบลดต้นลดดอก คือ ดอกเบี้ยจะถูกคิดจากเงินต้นคงเหลือในแต่ละเดือน ส่วนใหญ่มักใช้คำนวณสำหรับผู้ที่โปะบ้าน และเป็นเรื่องปกติ (ประเภทสินเชื่อที่อยู่อาศัย) ยิ่งตัดเงินต้นลดลงเท่าไร ดอกเบี้ยจะลดน้อยลงตามไปด้วย โดยอัตราการคิดดอกเบี้ยของธนาคาร มีหลายประเภท ในที่นี้ขอยกตัวอย่างที่เกี่ยวข้องกับการกู้บ้านมาให้ทำความเข้าใจกัน 

1.1 Fixed Rate (อัตราดอกเบี้ยคงที่) ชื่อก็บอกอยู่เป็นอัตราที่กำหนดไว้ไม่เปลี่ยนแปลงตลอดอายุสัญญาหรือในช่วงเวลาที่กำหนดไว้ เช่น กำหนดดอกเบี้ย 4% ตลอด 3 ปี เป็นต้น มักจะเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ในระดับต่ำสำหรับการผ่อนสินเชื่อที่อยู่อาศัยช่วง 2-5 ปีแรก หลังจากนั้นก็จะเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) ซึ่งเป็นอัตราที่สูงขึ้นจนสิ้นสุดระยะเวลากู้ 

1.2 Floating Rate (อัตราดอกเบี้ยลอยตัว) อัตราดอกเบี้ยประเภทนี้จะต่างจากอัตราดอกเบี้ยคงที่ คือ อัตราดอกเบี้ยจะเปลี่ยนแปลงไปตามประกาศของธนาคารแต่ละช่วงเวลา ให้สอดคล้องตามต้นทุนของธนาคารแต่ละแห่ง โดยจะมีประกาศอัตราใหม่มาเป็นระยะ ตรวจสอบได้จากเว็บไซต์ของธนาคาร ซึ่งทั่วไปธนาคารจะใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวกับดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำอย่าง MLR และ MRR บางปีอาจจะมีการปรับหลายครั้ง แต่บางปีอาจไม่มีการปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยเลย การปรับเปลี่ยนแบบนี้จะส่งผลกระทบต่อการชำระเงินและจำนวนดอกเบี้ยบ้านในแต่ละเดือนของผู้กู้  

โดยทั่วไปธนาคารมักจะเสนอเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในระดับต่ำสำหรับการผ่อนบ้านช่วง 2-5 ปีแรก หลังจากนั้นก็จะเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) ในระดับที่สูงขึ้นจนสิ้นสุดระยะเวลากู้ในมุมผู้กู้ไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ยประเภทไหน ควรสอบถามและทำความเข้าใจให้ละเอียดก่อนตัดสินใจกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย เพราะมันจะมีผลต่อการชำระเบี้ยระยะยาวตลอดอายุสัญญา ซึ่งแต่ละธนาคารจะมีอัตราดอกเบี้ยและช่วงระยะเวลาไม่เท่ากัน 

2. MLR (Minimum Loan Rate) ตัวย่อที่เราจะได้ยินบ่อยๆ สำหรับคนกู้บ้าน เพราะนี่คืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี เช่น มีประวัติการการผ่อนชำระที่ดี มีหลักทรัพย์ค้ำประกันดี ส่วนใหญ่จะใช้กับเงินกู้แบบกำหนดระยะเวลา เช่น สินเชื่อเพื่อประกอบธุรกิจ แต่บางธนาคารก็นำมาใช้กับเงินกู้บ้านด้วยเช่นกัน 

3. MRR (Minimum Retail Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี ชื่อก็บอกอยู่แล้วว่ารายย่อย ส่วนใหญ่จะเป็นอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อส่วนบุคคล, สินเชื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่อบัตรเครดิต 

4.DSCR (Debt Service Coverage Ratio : DSCR) นี่เป็นศัพท์อีกคำที่สำคัญมากสำหรับการกู้เงินกับธนาคาร เพราะแบงก์จะปล่อยกู้ให้เราไหม? ก็ดูกันที่คำนี้ละว่า DSCR ของผู้กู้ดีไหม? 

DSCR คือ อัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ ซึ่งสถาบันการเงินจะใช้อัตราส่วนนี้พิจารณาวงเงินกู้ให้กับลูกค้า วิธีคำนวณคร่าวๆ แบบเข้าใจง่ายๆ DSCR คือ เอารายได้ต่อเดือน ÷ ภาระหนี้ = เกณฑ์ขั้นต่ำที่แบงก์ใช้พิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ของลูกค้า 

โดยทั่วไปจะอยู่ที่ระดับ 3.0 เช่น หากมีหนี้กู้บ้าน 10,000 บาทต่อเดือน ควรต้องมีรายได้ต่อเดือน 30,000 บาทขึ้นไป จึงจะเป็นผู้มีความสามารถในการชำระหนี้ หรือ DSCR ในระดับที่ดี หากมีหนี้มากเกินไป โอกาสในการขอกู้ผ่านจะน้อยลง 

5.LTV (Loan-to-Value Ratio) หมายถึงอัตราส่วนของวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน ซึ่งจะต้องไม่สูงเกินกว่าเกณฑ์ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนด เพื่อควบคุมตลาดที่อยู่อาศัยให้อยู่ในปริมาณที่เหมาะสมไม่เกิด Oversupply หรือภาวะฟองสบู่เหมือนที่เคยเกิดขึ้นในอดีต 

LTV ถือเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญของกลุ่มคนที่กำลังตัดสินใจซื้อบ้านใหม่ เพราะธนาคารอาจไม่ได้ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้เต็ม 100% ของราคาบ้าน ผู้ซื้อบ้านอาจต้องวาง “เงินดาวน์” ก่อนโดยดูจากราคาบ้านและจำนวนสัญญาที่กู้เป็นหลัก เช่น หากบ้านราคา 2 ล้านบาท และกำหนดให้ LTV = 90% นั่นคือธนาคารจะปล่อยกู้เงินซื้อบ้านได้เพียง 1.8 ล้านบาท ที่เหลืออีก 10 % หรือ 2 แสนบาท จะต้องวางเป็นเงินดาวน์ซึ่งผู้กู้ต้องเตรียมมาเอง 

6. ผ่อนแบบคงที่ เป็นอีกคำที่ผู้กู้จะได้ยินบ่อยๆ คือ วิธีการผ่อนชำระเงินกู้ด้วยค่างวดผ่อนชำระจำนวนคงที่ตั้งแต่เริ่มกู้จนครบกำหนดสัญญา โดยไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ยจะเป็นแบบขั้นบันได หรืออัตราดอกเบี้ยคงที่ก็ตาม ถ้าผู้กู้เลือกผ่อนแบบนี้ ข้อดีจะช่วยให้ผู้กู้วางแผนทางการเงินได้ง่ายขึ้น เพราะรู้อยู่แล้วว่าแต่ละเดือนต้องผ่อนเท่าไร แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะปรับขึ้นลงตามขั้นบันได หรือขึ้นๆ ลงๆ ผันผวนไปตามภาวะเศรษฐกิจ ณ เวลานั้นก็ตาม 

7.ผ่อนแบบขั้นบันได เป็นการกำหนดค่างวดการผ่อนชำระรายเดือนให้สอดคล้องกับอัตราดอกเบี้ยที่ต้องผ่อนชำระหนี้ในแต่ละปี เริ่มจากต่ำไปสูงเป็นลำดับ เช่น ปีที่ 1 อัตราดอกเบี้ย 3 % ผ่อนค่างวดรายเดือนอยู่ที่ 8,000 บาท ปีที่ 2 ขึ้นเป็น 4 % ผ่อนค่างวดรายเดือนอยู่ที่ 10,000 บาท หลังจากปีที่ 3 เป็นต้นไปจนครบกำหนดสัญญา จะคิดเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว เช่น MRR-2% ค่างวดการผ่อนชำระรายเดือนก็จะปรับขึ้นเป็น 15,000 บาท เป็นต้น 

ข้อดีของการผ่อนแบบนี้ คือ การให้ผ่อนต่ำๆ ในช่วงปีแรกๆ จะไม่เป็นภาระการใช้จ่ายหนักเกินไปในช่วงต้น หลายคนใช้เทคนิคผ่อนขั้นบันได โดยเลือกธนาคารที่ให้อัตราดอกเบี้ยช่วงแรกๆ ต่ำมากๆ เพื่อแบกภาระดอกเบี้ยต่อเดือนน้อยๆ ในช่วงปีแรกๆ แต่เวลาผ่อนต่อเดือน ‘จ่ายเกินค่างวดทุกครั้ง’ หรือบางคนก็สามารถมีเงินเหลือไปตกแต่งต่อเติม หรือซื้อเฟอร์นิเจอร์เข้าบ้าน ซึ่งยูโอบี (UOB) เป็นธนาคารหนึ่งที่มีสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบผ่อนขั้นบันได ไม่ว่าจะเป็นสินเชื่อบ้านใหม่ บ้านมือสอง หรือสร้างบ้านใหม่ (หมายเหตุ :

เมื่อคุณมั่นใจว่ามีความพร้อมจะสร้างรากฐานที่มั่นคง หรืออย่างน้อยมีเงินเก็บประมาณ 10% ของราคาที่อยู่อาศัยแล้ว โอกาสจะมีบ้านเป็นของตนเองก็ไม่ใช่เรื่องใหญ่เกินเอื้อม หากต้องการทราบข้อมูล เพื่อประกอบการตัดสินใจที่ถูกต้องและข้อเสนอที่คุ้มค่า หาคำตอบของทุกคำถามได้ที่ ยูโอบี (UOB)  

ยูโอบี (UOB) มีครบจบทุกสินเชื่อบ้าน พร้อมให้คำปรึกษาและบริการเป็นกันเอง